SECÇÃO III - DIREITO E ENCARGOS DOS CONDÓMINOS
ARTIGO 1420.º - (direito dos condóminos)
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
ARTIGO 1421.º - (partes comuns do prédio)
1. São comuns as seguintes partes do edifício:
o O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
o O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados a uso de qualquer fracção;
o As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
o As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
o Os pátios e jardins anexos ao edifício;
o Os ascensores;
o As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
o As garagens e outros lugares de estacionamento;
o Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um condómino.
3. O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de uma condómino certas zonas das partes comuns.
ARTIGO 1422.º - (limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quando às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
o Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
o Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
o Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinado;
o Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidas no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia representativa de dois terços do valor total do prédio.
4. Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
ARTIGO 1422.º-A - (junção e divisão de fracção autónomas)
1. Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que esteja contígua.
2. Para efeito do disposto no número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trata de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3. Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleias de condóminos, aprovada sem oposição:
4. Nos casos previstos no número anterior, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5. A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicado ao administrador no prazo de 30 dias.
ARTIGO 1423.º - (direito de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação da fracção nem no direito de pedir a divisão das partes comuns.
ARTIGO 1424.º - (encargos de conservação e fruição)
1. Salvo disposto em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condóminos, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios de determinação a sua imputação(*).
3. As despesas relativas ao diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
ARTIGO 1425.º - (inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos,devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização,por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
ARTIGO 1426.º - (encargos com as inovações)
1. As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos, nos termos fixados pelo artigo1424.º .
2. Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
3. Considera-se sempre fundada a recusa, quando ao obras tenham natureza voluptuária (*) ou não sejam proporcionalmente à importância do edifício.
4. O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
ARTIGO 1427.º - (reparação indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
ARTIGO 1428.º - (destruição do edifício)
1. No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais,pela forma que a assembleia vier a designar.
2. Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3. Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
ARTIGO 1429.º - (seguro obrigatório)
1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas,quer relativamente às partes comuns.
2. o seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado.
ARTIGO 1429.º-A - (Regulamento do Condomínio)
1. Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2. Sem prejuízo do disposto na al. b)do n.º 2 do artigo 1418.º, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
ADMINISTRAÇÃO DAS PARTES COMUNS
SECÇÃO IV
Administração das partes comuns do edifício
ARTIGO 1430º
(Órgãos administrativos)
1. A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.
ARTIGO 1431º
(Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
ARTIGO 1432º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do nº 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1433º
(Impugnação das deliberações)
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3. No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6. A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1434º
(Compromisso arbitral)
1. A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2. O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
ARTIGO 1435º
(Administrador)
1. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2. Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3. O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1435º-A
(Administrador provisório)
1. Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2. Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3. Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1436º
(Funções do administrador)
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
ARTIGO 1437º
(Legitimidade do administrador)
1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
ARTIGO 1438º
(Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
ARTIGO 1438º-A
(Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
(Aditado pelo Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
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DECRETO-LEI Nº 268/94, DE 25 DE OUTUBRO
A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime de propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.
Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza do diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.
Assim: Nos termos da alíbea a) do nº1 do artigo 201ª da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1º (Deliberações da assembleia de condóminos)
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
Artigo 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)
1- Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
2- O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.
Artigo 3º (Informação)
Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
Artigo 4º (Fundo comum de reserva)
1- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2- Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3- O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
Artigo 5º (Actualização do seguro)
1- É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2- Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3- Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Artigo 6º (Dívidas por encargos de condomínio)
1- A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2- O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.
Artigo 7º (Falta ou impedimento do administrador)
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.
Artigo 8º (Publicitação das regras de segurança)
O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.
Artigo 9º (Dever de informação a terceiros)
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
Artigo 10º (Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização)
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.
Artigo 11º (Obras)
Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9º, 10º, 12º e 165º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº 38 382, de 7 de Agosto de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.
Artigo 12º (Direito transitório)
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3º.
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Periodicidade das Reuniões:
- A Assembleia deverá reunir obrigatoriamente durante a 1ª quinzena de Janeiro para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento. Cabe ao Administrador convocar todos os condóminos com pelo menos 10 dias de antecedência, através de carta registada com aviso de recepção ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
A convocatória deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem como os assuntos para cuja aprovação seja necessária a unanimidade dos votos. Para além desta reunião, o administrador ou condóminos que representem 25 % ou mais do valor do prédio, podem convocar reuniões extraordinárias.
Quorum Constitutivo: Para que a Assembleia esteja legalmente constituída, é necessária a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos. Se não estiver presente esta maioria numa assembleia, é necessário fazer uma 2ª convocação, embora desta vez só seja necessária a representação de 1/4do capital do prédio.
Quorum Deliberativo: Normalmente é suficiente o acordo da maioria absoluta dos votos para que a assembleia possa deliberar. No entanto, existem assuntos que fogem a esta regra, como por exemplo aprovação de obras que impliquem inovações no edifício ou reconstrução de um imóvel destruído em mais de 2/3 do seu todo, as quais requerem respectivamente uma maioria de 2/3 e a unanimidade. Há que consultar a Lei para conhecer os votos necessários, nomeadamente o Código Civil.
Sistema de Votação na Assembleia: Os votos que cada condómino possui dependem directamente do valor relativo da sua fracção expresso no título constitutivo da propriedade horizontal (consultar certidão da Conservatória do Registo Predial). Cada condómino tem tantos votos quanto o número de unidades inteiras existentes na percentagem ou permilagem total das fracções que possuir.
LEI DO RUÍDO
Artigo 9.º
Actividades Ruidosas Temporárias
1 – O exercício de actividades ruidosas de carácter temporário nas proximidades de edifícios de habitação, de escolas, de hospitais ou similares é interdito durante o período nocturno, entre as 18 e as 7 horas e aos sábados, domingos e feriados, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 – O exercício das actividades referidas no número anterior pode ser autorizado durante o período nocturno e aos sábados, domingos e feriados, mediante licença especial de ruído a conceder, em casos devidamente justificados, pela câmara municipal ou pelo governador civil, quando este for a entidade competente para licenciar a actividade.
3 – A realização de espectáculos de diversão, feiras, mercados ou manifestações desportivas, incluindo os que envolvam a circulação de veículos com motor, na proximidade de edifícios de habitação, escolas, hospitais ou similares é interdita em qualquer dia ou hora, salvo se autorizada por meio de licença especial de ruído.
4 – A licença referida nos n.ºs 2 e 3 é concedida, em casos devidamente justificados, pela Câmara Municipal ou pelo Governador Civil, quando este for a entidade competente para o licenciamento, e deve mencionar, obrigatoriamente, o seguinte:
a) A localização exacta ou o percurso definido para o exercício da actividade autorizada;
b) A data do início e a data do termo da licença;
c) O horário autorizado;
d) A indicação das medidas de prevenção e de redução do ruído provocado pela actividade;
e) Outras medidas adequadas.
5 – As licenças previstas neste artigo só podem ser concedidas por período superior a 30 dias desde que o titular da licença respeite os limites fixados no n.º 3 do artigo 4.º e no n.º 3 do artigo 8.º, sob pena de caducidade, a ser declarada pelo respectivo emitente.
6 – No caso de obras de infra-estruturas de transportes cuja realização corresponda à satisfação de necessidades de reconhecido interesse público, pode, por despacho fundamentado do Ministro do Equipamento Social, ser dispensada a exigência do cumprimento dos limites referidos no número anterior por prazo não superior ao período de duração da correspondente licença especial de ruído.
7 – Para os efeitos do número anterior, o requerente das licenças previstas neste artigo deve juntar documento comprovativo de que a obra submetida a licença especial de ruído se encontra abrangida pelo despacho mencionado nesse número.
(OBRAS EM CASA)
8 – As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de habitações, de escritórios ou de estabelecimentos comerciais apenas podem estar na origem da produção de ruído em dias úteis e durante o período diurno, entre as 8 e as 18 horas.
9 – Exceptuam-se do disposto no número anterior os trabalhos urgentes executados com vista a evitar ou a minorar perigos ou danos relativos a pessoas e bens.
10 – O responsável pela execução das obras previstas no n.º 8 deve afixar, em local acessível aos utilizadores do edifício, a duração prevista das obras, bem como o período horário em que ocorra a maior intensidade de ruído.